不動産・土地の相続

土地の相続の流れ

不動産の分配を相続人同士で話合う

まずは相続人を集め、相続人全員で、土地を誰の名義にするか話し合います。ただ遺産分割協議は、全員の参加がなくても手紙、電話、メールなどで話し合いを行っても問題ありません。

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名する

上記の方法で、協議内容がまとまれば、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名します。ですので、話し合いには参加せず、メールや電話でやり取りしていた相続人にも捺印していただく必要があります。
遺産分割協議書に正式なフォーマットはなく、テンプレートのものもネット上にもありますが、以下の点に注意しましょう。

 

①「相続人全員で協議した」という文言を加える
②不動産については「登記事項証明書」を書き写す

 

上記2つの項目が遺産分割協議書に記載がないと、法務局で無効とされてしまい、遺産分割協議書の再度作成の必要が出てきます。最悪の場合、改めて話し合いが必要となりますので、注意しましょう。

遺産分割協議についてはこちら

相続登記に必要な書類を準備する

土地を相続登記(名義変更)するためには、以下の書類が必要です。

  • 相続登記の申請書類
  • 亡くなった人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)
  • 亡くなった人の住民票の除票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産の全部事項証明書(法務局)

上記法務局など、各役場で用意できます。相続登記の申請書は、法務局に不動産の名義変更を申請する書類です。法務局に行くと申請書がありますので、ひな型を参考に用意していただきます。

土地の相続登記に期限はありません。

土地の相続には期限が設けられておりません。なので、不動産の名義変更をしないからといってペナルティがないため、放置される方も中にはいらっしゃいますが、逆に気をつけなければいけないこともあります。

 

  • 他の相続人に処分される可能性がある。
  • 不動産をすぐに売却できない
  • 処分された後では相続登記ができない。
  • 時間を空けると登記の費用が高くなる。

 

ですので、いくら期限がないからといって放置されるよりかは、早めに名義変更を済ませておくほうが得策です。登記は個人でもできますので、ご自身でされることも1つですが戸籍の取得などは想像以上に面倒な手続きになりますので、専門家に相談だけでもしてみることをおすすめします。

相続税の計算方法

土地だけでなく、相続税の計算は基本的に下記の計算式です。

 

「相続税額=(全ての財産額—基礎控除額)×相続税率」

 

相続財産が8000万円の場合、相続税がかかるのは、8000万円から基礎控除額を引いた金額です。たとえば、基礎控除額が3500万円の場合、その相続税額は

(8000万円-3500万円)×30%=1350万円

という計算になります。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

(国税庁HP参照:No.4155 相続税の税率)

 土地の相続時に相続税を引き下げる特例

土地や事業を相続したはいいが、多額の相続税により日常生活に支障きたすケースや、まともに事業が継続できないこともあります。
このような状態を未然に防ぎ、居住ならびに事業をしっかりと継続させるための制度があります。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは相続する不動産において、一定の条件のもと相続税を減税できる制度です。
この特例を受けるためには、「特定事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」のいずれかに該当する宅地である必要があり、それぞれ取得者の要件が違いますが、かなりの減税ができますので、しっかりと内容を確認しましょう。

特定事業用宅地の場合

限度面積~400㎡で80%減税されます。

相続人の事業用宅地などの場合は以下の条件がそろえば適応されます。

  • 亡くなった人が事業用に使用していた土地
  • 相続人が申告前に事業を引き継ぎ、事業を営んでいる必要がある
  • 申告期限までに相続人で名義変更を行っている

 

また生計を一緒にする親族の事業用宅地等の場合は、以下の条件となります。

  • 亡くなった人と、生計を一にする親族が事業に使用していた土地
  • 相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続き事業を営んでいる
  • 申告期限までに相続人で名義変更を行っている
特定居住用宅地等の場合

限度面積~330㎡で80%減税されます。

特定居住用宅地等の場合は以下の条件がそろえば適応されます。

  • 被相続人の配偶者である。
  • 被相続人の同居親族であり、申告期限までに所有している場合。
  • 家なき子親族で、被相続人に配偶者、同居家族がいない場合。
特定同族会社事業用宅地等

限度面積~400㎡で80%減税されます。

特定同族会社事業用宅地等の場合は以下の条件がそろえば適応されます。

  • 相続人または、被相続人と同一生計の親族が50%越えの株式をもち、その会社が事業に使用していた宅地である
  • 相続人が申告期限まで同族会社の役員である。
  • 申告期限までその土地を所有し、引き続き事業を継続している。
貸付事業用宅地等

限度面積~200㎡で50%減税されます。

相続人の貸付事業用宅地などの場合は以下の条件がそろえば適応されます。

  • 相続人または被相続と同一生計の親族が貸付事業を引き継ぎ、その貸付事業を営んでいる
  • 相続人が申告期限までに土地を所有している

相続した土地の売却

相続する土地や建物を売却したい場合、どのように売却すればいいのか悩む方も少なくないでしょう。ここでは売却する手順を説明します。

手順1:相続する土地を被相続人から名義換え

売却依頼する上で、土地が亡くなった人の名義だと売却が難しく、不可能ではないですが、買い手がつきにくいのが現実です。買い手を増やすためにも土地の名義換えを行い、まずは売る準備をしましょう。

手順2:不動産屋に売却依頼

売る土地の名義換えが完了したら、不動産屋に土地の売却依頼を行います。依頼するだけでは費用がかからず、売り手と買い手の売買が成立した時に、初めて費用が発生します。
そして不動産屋には手数料として売却金額の3%を支払います。

手順3:買い手がつきやすい土地にする

土地だけでなく、その上の建物も相続対象の場合があります。あまりにも年数が経っているものは買い手がつきにくいので、更地にするのもひとつです。
土地の整備や建物の整備など発生する費用を買い手の購入金額に上乗せして算出するため、買い手がつきやすい土地、値段にする必要があります。
売りやすくするためには、相場をしる必要もあるので、専門家に相談しましょう。

手順4:不動産譲渡税を支払う

土地の売却が決まると、売却時に発生するのが不動産譲渡税です。土地や建物を売却して得た利益がでるので、その利益に対して支払う税金を不動産譲渡税といいます。もちろん利益に対してですので、売却益が不動産の取得費を下回ってしまった場合は課税されません。

ここでの取得費の算出方法は、亡くなった方が購入したときの価格で計算をします。そうすると当時のことなので、どれくらいの金額で売買契約が結ばれたか分からないケースがよくあります。どうしても分からない場合は、売却益の5%相当額を取得費として計算することができます。

相続した土地の分け方

土地を遺産分割するには、一般的に大きく分けて4つの方法があります。

① 現物分割:遺産をあるがままの形で分割する

現物分割はよく使われ、遺産をそのままの状態で分割します。例えば土地などは兄に、預金などの現金は妹に渡すなど、誰がどの遺産を相続するか、そのままの現物で分割する方法です。

メリット

シンプルな分割方法なので、簡単に相続できる方法です。

デメリット

相続する財産で不公平が生じるケースもあります。例えば、不動産の価値が高く、それ以外に不動産を下回る価値のものしか遺産がないため、現物分割であれば不動産を相続する相続人が一番有利になります。

② 換価分割:遺産を売却しそのお金で分割

不動産などの遺産を売却し、現金に換えその現金を相続の取り分に応じて分割する方法を換価分割といいます。不動産をいったん現金に換えるので公平に分けることができます。

メリット

現金に換えるので、不公平なく分割することが可能。

デメリット

売却をするため、不動産譲渡税が発生することと、処分する時に費用がかかります。
また、不動産に相続人が居住している場合は、売却しにくいなどの問題もあります。

③ 代償分割:不足分をお金で支払って分割

代償分割は、相続人が不動産などの分割しにくい遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して相続分に応じた金銭の支払いをする方法です。

メリット

分割のしにくい不動産(土地、建物)や有価証券の遺産分割ができます。

デメリット

他の相続人に代償金額を支払うため、その相続人に相応の資金力が必要です。

④ 共有分割:分割を先送りにする

共有分割は、不動産や有価証券などそれぞれの遺産を、相続人で分けるのではなく、共有する方法です。

メリット

相続人同士の共有財産とすることで、不公平さを無くすことができます。
土地の現物分割だと、均等に土地を割っても道路に接してるかどうかなど、土地の状態によっても価値が変わってきます。

デメリット

分割を先送りするだけで、財産分割の問題を抜本的に解決するものではありません。後々のトラブルの原因ともなり得ますので極力、共有分割は避けましょう。

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小さなことや【税理士に相談することかな?」と思う事でも相談できます。
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お話を伺い、今後すべきことをわかりやすく説明させていただきます。

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